Los registros de la propiedad constituyen una fuente informativa primordial para el conocimiento de la situación en momentos de creciente demanda informativa sobre los sectores de la construccion e inmobiliariosque representaron conjuntamente el 14% del PIB en 2021 según la contabilidad nacional.
Los últimos datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, correspondientes al segundo trimestre y al avance del mes de julio, dibujan una evolución del perfil del comprador de vivienda en españa. Comenzando por el comportamiento del mercado inmobiliario, según los precios medios por metro cuadrado, se aprecia un suave aterrizaje, manteniendo todavía en el segundo trimestre tasas anuales ligeramente positivas alrededor del 3%, aunque progresivamente se alejan de los valores superiores al 7% de hace un año. Las compras inscritas en el segundo trimestre han descendido el 7% anual y el avance de julio aceleró su caída hasta el 11% en julio, anticipando más descensos en los próximos meses, aunque todavía los datos anualizados se encuentran claramente por encima de las 500.000 unidades/año, superiores al año anterior a la pandemia.
En este contexto de relativa resistencia, hasta el momento, a una crisis profunda del sector, influye de manera importante la escasa oferta de vivienda nueva: según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las viviendas construidas en España cada año se encuentran en torno a 100.000 unidades mientras que la creación de nuevos hogares para los próximos años se estima por encima del doble. A este factor se une el largo período transcurrido desde el inicio de la crisis de 2008, que ha ido consumiendo el stock de vivienda sin venderhasta quedar en el conjunto de España ligeramente por debajo de las 450.000 unidades en 2022, según indica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). A ello se añadiría una distribución desigual, poco acorde con la demanda, según el consenso del sector.
En estas condiciones, la escasez de oferta presiona los precios al alza, ralentizando el descenso de operaciones y precios que teóricamente debería producirse por dos factores económicos: la subida de la inflación durante los últimos casi dos años, sobre todo de los alimentos, afectando a la renta familiar disponible; y el efecto “pinza” negativo que se produce, sobre todo para los ciudadanos que quieren adquirir una primera viviendarepresentado por la subida de los tipos de interés (Euribor del 4%, desde los valores negativos que ofrecía hace dos años).
Ambos factores dificultan bastante la obtención de hipotecas, principalmente a los demandantes de crédito menos solventes, que suelen coincidir con los que requieren primera vivienda. La conclusión frente a esta aparente falta de paralelismo entre los factores que dificultan en gran medida la compra de vivienda en determinados estratos de la población y su repercusión moderada en el volumen de compras y en los precios hasta el momento actual la obtendríamos al analizar el mercado. hipotecario.
Las hipotecas sobre vivienda están experimentando una importante caída debido a la subida sostenida de tipos por parte del BCE. Durante el segundo trimestre se constituyeron en los registros de la propiedad algo más de 93.000 hipotecas sobre vivienda, con un significativo descenso del 14,5% sobre el trimestre anterior y un descenso del 22% sobre el mismo trimestre de 2022. La Estadística Registral Inmobiliaria indica que se encadenan cuatro trimestres consecutivos de descenso en el número de hipotecas. Los datos del avance de julio muestran también una caída del 19% sobre el mismo mes de 2022. Se observa que, hasta el mes de julio, la concesión de hipotecas desciende hasta casi doblar el descenso de las compras.
En este punto resulta de gran importancia la proporción entre hipotecas constituidas y compras de vivienda inscritas. Durante los últimos cinco años, la proporción media de las primeras con relación a las segundas se mantuvo por encima del 73%, mientras que en el segundo trimestre de este año esa proporción había bajado al 61,6% y en el mes de julio fue del 60,7%, mínimo histórico similar a 2014. Observamos entonces que el último quinquenio se ha comprado una de cada cuatro viviendas sin hipoteca, mientras que ahora se están comprando cuatro de cada diez viviendas sin hipoteca, es decir, se ha desplazado una parte significativa de los compradores tradicionales de vivienda hacia personas con una gran solvencia económica, inversores normalmente, que no precisan de hipoteca.
La conclusión sería que los inversores, encontrándose con una escasa remuneración de sus depósitos y con incertidumbre sobre los mercados de valores debido al impacto económico de la guerra de Ucrania, han decidido mirar nuevamente al ladrillo. Esta demanda adicional podría ser complementada con la compra por extranjerosque protagonizan el 15% de las operaciones, en máximos históricos, procedentes de nacionalidades europeas de alto poder adquisitivo, lo que les facilita la adquisición de viviendas sin financiación hipotecaria en mayor porcentaje que los españoles.
Sebastián del Rey Barbadirector de relaciones institucionales del Colegio de Registradores de España
