Nueva York
CNN
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Cuando la Reserva Federal inició su campaña de aumento de tasas en marzo del año pasado, el mercado de la vivienda respondió de manera predecible: las tasas hipotecarias subieron, lo que provocó eventuales caídas en los precios de las viviendas.
Pero después de 10 aumentos de tasas, el mercado inmobiliario, tradicionalmente una de las áreas de la economía más sensibles a las tasas de interés, es todo menos predecible.
“Está creando mucha confusión”, dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow.
La Reserva Federal tiene elevó su tasa de interés de referencia en cinco puntos porcentuales desde marzo pasado para ayudar a reducir la inflación, que estaba en su punto más alto en 40 años.
Cuando la Reserva Federal sube las tasas de interés, eso aumenta las tasas que los bancos se cobran entre sí por los préstamos a un día. Los bancos y otras instituciones financieras transfieren el mayor costo de los préstamos a los consumidores al cobrarles tasas más altas en hipotecas, tarjetas de crédito, préstamos para automóviles y otros préstamos. En teoría, los consumidores responden a esto reduciendo el gasto, lo que significa que las empresas no pueden subir los precios tanto como antes.
Antes de que la Fed anunciara su primer aumento de tasas el 16 de marzo de 2022, las tasas hipotecarias fijas promedio a 30 años no habían superado el 4 % desde mayo de 2019, según datos de Freddie Mac. Las tasas comenzaron a aumentar en previsión de la decisión de la Fed de subir las tasas y subieron aún más al 4,42% inmediatamente después de la primera subida. Luego, las tasas hipotecarias continuaron subiendo junto con los aumentos de la Fed hasta noviembre, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo del 7,08%, a pesar de cuatro aumentos de tasas posteriores desde entonces.
Las tasas hipotecarias se han estado moviendo más alto recientemente, después de semanas de caídas. Para la semana que finalizó el 6 de julio, las tasas hipotecarias alcanzaron el 6,81%, el nivel más alto del año hasta el momento, Freddie Mac reportado el jueves.
Pero el precio medio de una casa existente en mayo fue de $ 396,100, por debajo del 3,1% en comparación con el año anterior, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, los precios medianos subieron un 2,6% en el mes, marcando el cuarto aumento mensual consecutivo. El precio medio de una casa nueva fue de $416,300 en mayo. Eso es una disminución del 7,6 % desde mayo pasado, pero un aumento del 3,5 % mensual, según datos de la Oficina del Censo de EE. UU.
La política monetaria de la Fed es uno de los muchos factores que influyen en las tasas hipotecarias, dijo Charles Dougherty, economista sénior de Wells Fargo.
Otro factor importante son los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años, que tienden a servir como indicador de las tasas hipotecarias. Pero en los últimos meses, la diferencia entre las tasas del Tesoro a 10 años y las hipotecas fijas a 30 años se ha ampliado.
Eso es producto del panorama económico incierto, dijo Dougherty. La inflación se mantiene por encima del objetivo del 2 % de la Fed, lo que significa que es probable que el banco central implemente más subidas de tipos. Pero sin conocer completamente el efecto total que podrían tener más aumentos en la economía, la Fed podría inadvertidamente invitar a una recesión, dijo.
“Las tasas de interés a largo plazo anticipan no solo el próximo movimiento de la Fed, sino también el camino potencial para las tasas durante la próxima década”, dijo Len Kiefer, economista jefe adjunto de Freddie Mac. «Las tasas hipotecarias pueden responder al próximo movimiento de tasas de la Fed, pero podría parecer contrafactual».
“Por ejemplo, si el mercado llega a la conclusión de que es menos probable que aumenten las tasas en el futuro, eso podría ejercer presión a la baja sobre las tasas hipotecarias. En ese caso, las tasas hipotecarias podrían caer, incluso si la tasa de política sube”, dijo Kiefer a CNN.
En teoría, cuando las tasas hipotecarias suben, los precios de las viviendas deberían caer, ya que aumenta el costo de propiedad de la vivienda, lo que reduce la demanda. Pero eso no está sucediendo.
Eso se debe en parte a que las tasas hipotecarias más altas que se produjeron después de que la Fed aumentara las tasas crearon un importante efecto de bloqueo, dijo Kiefer.
Al comienzo de la pandemia, la Reserva Federal recortó las tasas a niveles cercanos a cero con la esperanza de estimular la economía de EE. UU. a medida que las empresas cerraron y los trabajadores se quedaron en casa para evitar contraer o propagar el covid. Con tasas tan bajas, los propietarios y compradores de viviendas pudieron refinanciar o comprar con tasas tan bajas como el 2%.
Ahora que las hipotecas se acercan al 7%, todo eso ha cambiado. Vender podría significar perder una tasa hipotecaria baja por una que es potencialmente el doble.
“A muchos propietarios existentes les resulta difícil renunciar a una hipoteca de menos del 4 % para cambiarla por una de más del 6 %”, dijo Kiefer. Eso ha contribuido a una disminución en el inventario de viviendas.
Y dado que muchas casas todavía se enumeran por encima de donde estaban antes de la pandemia, los propietarios tienen pocos incentivos para vender.
«Parece ser que el suministro se estancará en el futuro previsible», dijo Dougherty.
El inventario de viviendas, o el número de listados de viviendas activas, se ha reducido en un tercio desde antes de la pandemia. Hasta junio, había cerca de 614.000 existentes casas listadas en comparación con casi 928,000 en febrero de 2020, según datos de Realtor.com.
En muchos sentidos, el mercado de la vivienda todavía se está recuperando de la Gran Recesión, que indujo a casi una década de lenta construcción de viviendas nuevas, dijo Divounguy. Cuando las hipotecas cayeron por debajo del 3% en 2020, los constructores de viviendas comenzaron a recuperarse, pero no lo suficientemente rápido como para hacer frente a la pandemia. aumento de la demanda.
Es probable que el inventario de viviendas caiga aún más debido al “bajo flujo de listados junto con la demanda de compra de viviendas en la primavera”, dijo Divounguy de Zillow a CNN. Además de eso, la demanda de vivienda sigue siendo alta porque el mercado laboral sigue siendo muy fuerte y los trabajadores continúan ganando más de lo que tenían antes de la pandemia, agregó.
“Eso cuenta el quid de la historia de por qué el mercado de la vivienda parece un poco extraño en este momento”, dijo Divounguy.
