Washington DC
CNN
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Los compradores de viviendas en EE. UU. tienen un nuevo desafío además de tasas hipotecarias por encima del 7%: Los precios están subiendo nuevamente, revirtiendo cinco meses de caídas año tras año, según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios publicado el martes.
El precio medio de una vivienda existente fue de $406.700 el mes pasado, un 1,9 % más que hace un año, cuando el precio medio de una vivienda era de $399.000. Fue el precio más alto para el mes de julio registrado. Los precios aumentaron en el noreste, el medio oeste y el sur, pero no cambiaron en el oeste, según el informe de la NAR.
Los precios aumentaron debido al inventario obstinadamente bajo de viviendas en el mercado: solo 1,11 millones de viviendas existentes estaban disponibles para comprar a fines de julio, un 14,6% menos que hace un año. Fue el número más bajo de viviendas a la venta en el registro para el mes de julio, que suele ser uno de los meses más ocupados para la compra y venta de viviendas en el año.
Los propietarios actuales se niegan a vender y se están atrincherando con sus tasas hipotecarias ultrabajas que son al menos la mitad de las tasas actuales, que están en su nivel más alto en 21 años.
Las ventas de viviendas existentes, que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, cayeron por debajo de las expectativas y bajaron un 2,2 % entre junio y julio. Anualmente, las ventas cayeron un 16,6% respecto al año anterior. Fue el tercer ritmo de ventas más lento durante este ciclo inmobiliario relacionado con la pandemia, después de diciembre del año pasado y enero de este año, cuando las ventas se vieron afectadas por tasas que subieron más del 7%.
“Dos factores están impulsando la actividad de ventas actual: la disponibilidad de inventario y las tasas hipotecarias”, dijo el economista jefe de NAR, Lawrence Yun. «Desafortunadamente, ambos han sido desfavorables para los compradores».
Las tasas hipotecarias se han mantenido volátiles y han subido desde mediados de julio, con tasas promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años que superó el 7% la semana pasada, según Freddie Mac. Eso ha hecho que moverse sea mucho más difícil para las personas.
“Los ciclos de vida siempre mantendrán el mercado inmobiliario en un cierto nivel”, dijo Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage, y agregó que las personas deberán mudarse debido al matrimonio, un nuevo bebé, divorcio o muerte.
Sin embargo, “nadie quiere pagar más por una casa y pagar el doble por una hipoteca”, dijo.
Por lo general, con la oferta y la demanda, cuando el costo de algo sube, la demanda bajará y la oferta crecerá. Pero eso no está sucediendo en el mercado de la vivienda. Eso se debe a que los propietarios están tomando la decisión de no vender sus casas, cortando el suministro y elevando aún más los precios.
Más de un tercio de las casas vendidas en julio, el 35%, superó el precio de venta. Con tantas casas que están pidiendo más, es probable que los compradores se enfrenten a guerras de ofertas en el puñado de casas que están llegando al mercado.
“Es un mercado acalorado en cierto sentido”, dijo Yun. “Las ventas de viviendas han bajado. Pero los propietarios de viviendas no sienten ningún dolor, la riqueza inmobiliaria sigue aumentando. En cuanto a los precios, es como si la recesión inmobiliaria ya hubiera pasado”.
Si bien el mercado ha registrado ventas más bajas en todas las categorías de precios, en el extremo superior el impacto ha sido ligeramente menor. Ahí es donde está el inventario, dijo Yun.
Las ventas de viviendas con un precio de $250.000 a $500.000 se redujeron un 15,5 % con respecto al año anterior, mientras que las viviendas con un precio de $750.000 a $1 millón se redujeron solo un 11 % y las viviendas de más de $1 millón se redujeron un 7 %.
“Prácticamente no hay inventario en los puntos de precios más bajos”, dijo Yun.
Los compradores en el extremo superior del mercado también están un poco más protegidos de las tasas hipotecarias más altas.
Más de una cuarta parte de todas las ventas en julio fueron en efectivo, frente al 24% hace un año.
Muchos son propietarios actuales que pueden usar el capital actual para reducir el tamaño de su próxima hipoteca y suavizar el golpe de las tasas más altas. Otros se mudan geográficamente de un área de mayor costo a un área de menor costo, como de Nueva York a Carolina del Norte o de California a Idaho, y pueden usar el dinero que ganan al vender una casa costosa por una que cuesta menos.
Contra todo pronóstico, los compradores primerizos, que suelen ser los más vulnerables a las altas tasas hipotecarias y las fluctuaciones de precios, permanecen en el mercado. El treinta por ciento de las compras en julio fueron de personas que nunca antes habían sido propietarias de una casa. Eso fue un aumento del 27 % el mes pasado y del 29 % hace un año, lo que indica que la demanda para poseer una casa sigue siendo fuerte.
Pero los obstáculos para comprar en este mercado son significativos y no se espera que mejoren pronto.
A pesar de lo débiles que fueron las cifras de ventas de julio, con el aumento de las tasas hipotecarias en agosto, es probable que empeore una mala situación para las ventas, dijo Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union.
Hay poco que indique mucho movimiento en la situación a corto plazo, dijo.
Las elevadas tasas hipotecarias actuales son el resultado del aumento de los rendimientos de los bonos debido a la solidez de la economía y se espera que se mantengan más altas durante meses mientras los inversores esperan para ver si la Reserva Federal continuará con los aumentos de tasas en sus tres reuniones restantes este año.
“Parece un poco aterrador con respecto a las tasas hipotecarias del 7%”, dijo Yun. “Estamos observando para ver si llegará al 8% o si retrocederá”.
Mientras las tarifas sean elevadas, el inventario se mantendrá bajo y los precios se mantendrán elevados, dijo Yun, lo que hace que la asequibilidad sea un desafío para la mayoría de los compradores de viviendas.
