Washington DC
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La tasa hipotecaria promedio de EE. UU. alcanzó el 7,49% esta semana, el nivel más alto en 23 años. Pero la tasa que podría obtener de un prestamista podría ser muy diferente. Podría ser un poco más alto que el promedio actual o más bajo. Todo depende de los atributos financieros y los riesgos que presente a los prestamistas como prestatario.
Mientras que las tasas promedio en el rango del 2% al 3% que los compradores de viviendas obtuvieron en los últimos años no volverán pronto, tampoco se espera que las tasas hipotecarias rivalicen con las altísimas tasas de la década de 1980, que aumentó a casi el 19% en medio de la inflación.
Pero su tarifa puede variar de las tarifas semanales promedio publicadas.
Esto es lo que implica determinarlo.
La tasa de su hipoteca se basa en un cálculo que hace el prestamista sobre la probabilidad de que usted, como prestatario, les pague. Es un enfoque llamado “fijación de precios basada en el riesgo” que determina cuánto tendrá que pagarle al prestamista por el préstamo.
Cuanto menor sea el riesgo que presente, menor será la tasa de su hipoteca.
Entre algunos atributos positivos bastante conocidos:
- Su puntaje crediticio. Por lo general, este es su puntaje FICO, pero hay otros tipos, como el puntaje Vantage utilizado por las compañías de informes crediticios. Cuanto más alto sea, mejor será tu tarifa. Los prestatarios hipotecarios que son “súper preferenciales” o muy buenos tienen puntajes FICO superiores a 720, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. El siguiente nivel inferior son los prestatarios «principales» con puntuaciones entre 660 y 719, seguidos por los «casi preferenciales» entre 620 y 659. Una puntuación inferior a 619 se considera «subprime» o «subprime profunda» si la puntuación es menos de 580. Estas categorías variarán según el prestamista.
- Su proporción de deudas en relación con sus ingresos. Esto también se conoce como relación deuda-ingresos. Cuanto menor sea esa proporción, mejor para usted. Generalmente, si es del 35% o menos, estás en buena forma. Por otro lado, si es del 50% o más, es probable que los prestamistas limiten sus opciones de préstamo.
- Una sólida historia laboral. Un empleo estable se traduce en ser un prestatario más seguro a los ojos de un prestamista.
- Un sólido historial de pago de sus deudas. Por lo general, se trata de deudas en un informe crediticio, como préstamos personales o para estudiantes, tarjetas de crédito o préstamos para automóviles. Pagar el alquiler a tiempo no suele reflejarse en un puntaje crediticio tradicional, pero tener prueba de pagos puntuales constantes puede ayudar a reducir su tasa.
- Un codeudor del préstamo. Un codeudor con buen crédito reducirá su perfil de riesgo.
Este es uno de los mayores determinantes para reducir la tasa hipotecaria. Los prestatarios que pueden pagar el 20% de una hipoteca (también conocida como hipoteca con una relación préstamo-valor del 80%) se consideran prestatarios de menor riesgo porque inmediatamente tienen más participación en el juego.
Es probable que los prestatarios cuyo pago inicial sea inferior al 20% paguen una tasa más alta.
Las solicitudes examinadas por Freddie Mac para determinar su tasa hipotecaria promedio semanal se limitan a préstamos conformes con un pago inicial del 20%, por lo que automáticamente tendrán tasas más bajas que las de una población más amplia de prestatarios que hacen un pago inicial menor.
Entre julio de 2021 y junio de 2022, el pago inicial típico para un comprador de vivienda por primera vez fue del 6%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El pago inicial típico para un comprador recurrente, probablemente utilizando el valor líquido de una casa vendida, fue más alto, del 17%.
Si alguna de las otras medidas mencionadas anteriormente se considera débil, el solicitante de la hipoteca puede esperar pagar una tasa más alta.
Además, a medida que los prestatarios bajan en sus calificaciones FICO, aquellos considerados “de alto riesgo” por la industria (a menudo debido a que tienen un historial crediticio limitado (o nulo)) son vistos como más riesgosos y pueden esperar que se les cobre una tasa hipotecaria más alta si están aprobados para pedir prestado.
Un análisis reciente de las hipotecas de 2022 mostró que las denegaciones de solicitudes de hipotecas aumentaron durante el año pasado, en gran parte debido a ingresos insuficientes.
Los compradores más jóvenes pueden tener un historial laboral demasiado corto, o un historial laboral demasiado desigual, para calificar para tarifas más bajas.
No tienes que conformarte con la primera oferta que recibas. Si cree que puede hacerlo mejor, compare precios y obtenga cotizaciones de una variedad de prestamistas, como un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista en línea.
Otra forma en que las personas a las que se les cotiza una determinada tasa hipotecaria pueden reducirla es comprando la tasa con puntos de descuento. Esto es similar a pagar por adelantado sus intereses.
Normalmente, cada punto equivale al 1% del costo de la hipoteca del prestatario. Pagar 1 punto reduce la tasa aproximadamente un 0,25%. Un prestatario con un préstamo de $400.000 puede reducir una tasa hipotecaria del 7,5% al 7,25% por $4.000.
Al reducir la tasa hipotecaria por adelantado, los costos mensuales serán menores durante la vigencia del préstamo.
Además, si bien no necesariamente reduce su tasa de interés, depositar más dinero reducirá el tamaño total de su préstamo y eso puede reducir sus pagos mensuales.
Entre los atributos que un prestamista tiene prohibido tomar en consideración para determinar el riesgo de un prestatario se encuentran la raza, el color, la religión, el origen nacional, el sexo, el estado civil, la edad y cualquier otra categoría que esté protegida por la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito.
La ley también prohíbe a los acreedores discriminar a los solicitantes de crédito que hayan recibido ingresos de un programa de asistencia pública, o porque un solicitante haya ejercido algún derecho bajo la Ley de Protección del Crédito al Consumidor.
Más allá de eso, existen algunas protecciones adicionales para los consumidores que tienen como objetivo brindar transparencia sobre las decisiones crediticias de un prestamista, debido a la Ley de Informes Crediticios Justos de 2011.
Según la ley, la regla de fijación de precios basada en el riesgo exige que los prestamistas notifiquen a los consumidores si obtienen peores condiciones según la información de su informe crediticio. Las empresas y los prestamistas hacen esto de varias maneras. Muchos informan a todos los clientes que las decisiones basadas en el informe crediticio de una persona afectan los términos y la tasa ofrecida.
Además, si un prestamista rechaza una solicitud de préstamo basándose en la información de un informe del consumidor, el prestamista debe proporcionar un aviso de “acción adversa” al consumidor para explicar el motivo del rechazo.
Luego, un prestatario puede saber qué área de su perfil financiero necesita mejorar, para que pueda ser aprobado la próxima vez.
