Washington DC
CNN
—
Las tarifas de las hipotecas respaldadas por Freddie Mac y Fannie Mae cambiarán el próximo mes, en un plan diseñado para hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible para más personas. En términos generales, las tarifas disminuirán para muchos con puntajes de crédito más bajos y aumentarán para muchos con puntajes de crédito más altos.
Pero eso no significa que las personas con puntajes crediticios más bajos pagarán menos que aquellos con puntajes crediticios más altos. Los cambios significan que las personas con puntajes crediticios más altos seguirán pagando menos en función del menor riesgo para los prestamistas, pero tener un puntaje crediticio más bajo ahora tendrá una penalización menor.
Hay muchas variables que intervienen en el costo de un préstamo hipotecario, incluido el tipo de propiedad que está comprando, cuánto dinero está poniendo y qué tan alto o bajo es su puntaje de crédito.
Estas variables ayudan a los prestamistas, y Freddie y Fannie, respaldados por el gobierno, que compran la gran mayoría de los préstamos de los prestamistas, a evaluar los préstamos según el riesgo. Después de comenzar con la tasa básica, o a la par, se agregan ajustes de precio adicionales para tener en cuenta qué tan riesgoso es el préstamo para los prestamistas.
Los impactos de precios como este se denominan ajuste de precio de nivel de préstamo, o LLPA, y han existido durante un tiempo y se actualizan ocasionalmente. Los ajustes de precios permiten que Freddie y Fannie eviten estar descapitalizados y sobreexpuestos al riesgo. Fannie y Freddie, que garantizan aproximadamente la mitad de las hipotecas del país, no emiten hipotecas directamente a los prestatarios, sino que compran hipotecas a los prestamistas y las reorganizan para los inversores.
El año pasado, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa a Freddie y Fannie, aumentó las tarifas en préstamos para los que hay menos razones para el apoyo del gobierno, incluidos algunos préstamos de alto saldo, casas de vacaciones y propiedades de inversión.
En octubre, la FHFA Anunciado eliminaría las tarifas iniciales para ciertos prestatarios y productos hipotecarios asequibles, que tienden a ser prestatarios con riqueza o ingresos limitados, al tiempo que aumentaría otras tarifas, específicamente para la mayoría de los préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo.
Luego, en enero, la FHFA Anunciado actualizaciones adicionales a la estructura de tarifas para viviendas unifamiliares que hicieron permanentes las tarifas eliminadas y explicaron cómo se aumentarían otras tarifas.
“Estos cambios en las tarifas iniciales fortalecerán la seguridad y la solidez de las empresas al mejorar su capacidad para mejorar su posición de capital con el tiempo”, dijo en ese momento Sandra L. Thompson, directora de FHFA. “Al asegurar las eliminaciones de tarifas por adelantado anunciadas en octubre pasado, la FHFA está dando otro paso para garantizar que las empresas avancen en su misión de facilitar el acceso equitativo y sostenible a la propiedad de vivienda”.
Para aquellos con puntajes de crédito más bajos, los cambios en las tarifas reducirán la multa por tener un puntaje bajo. Para aquellos con puntajes de crédito más altos, se han implementado más niveles de precios, lo que en algunos casos puede aumentar las tarifas.
Por ejemplo, un comprador que hizo un pago inicial del 20 % con un puntaje de crédito de 640 vería que su tarifa bajara un 0,75 % del 3 % al 2,25 % con las actualizaciones. Otro comprador, que también realiza un pago inicial del 20 % y tiene una calificación crediticia de 740, vería aumentar su tarifa en un 0,375 %, del 0,5 % al 0,875 %.
La tarifa aún le costará más al comprador de vivienda con el puntaje de crédito más bajo.
Un comprador con una puntuación crediticia de 640 y una relación préstamo-valor del 80 % tendrá una comisión del 2,25 %, mientras que un comprador con una puntuación de 740 tendrá una comisión del 0,875 %. La diferencia en las tarifas evaluadas es de aproximadamente $4,000 más para un comprador con un puntaje crediticio de 640 que para un comprador con un puntaje crediticio de 740, con base en una hipoteca de $300,000.
La tabla que describe las tarifas basadas en la relación préstamo-valor y el puntaje crediticio ha sido publicada por freddy mac y fannie mae.
Algunos críticos dicen que los compradores bien calificados ya están luchando por ingresar al mercado inmobiliario.
“Entre la falta de suministro, las tasas de interés que se duplicaron con creces el año pasado y los precios en la mayor parte del país permanecieron relativamente estables, la barrera de entrada nunca ha sido más difícil para perseguir el Sueño Americano”, dijo Pierre Debbas, socio gerente de Romer Debbas, un bufete de abogados de bienes raíces.
“La intención de brindar acceso al crédito a los prestatarios de bajos ingresos con puntajes crediticios y pagos iniciales más bajos es una iniciativa importante para ayudar a expandir la demografía que puede adquirir una casa y, en teoría, generar riqueza”, dijo. “Sin embargo, hacerlo a expensas de otros consumidores que ya están luchando por ingresar al mercado es un error”.
Pero esa crítica está fuera de lugar, dijo Jim Parrott, miembro no residente del Urban Institute y propietario de Parrott Ryan Advisors, quien agregó que está «combinando dos movimientos separados, en gran medida no relacionados, sobre la fijación de precios para las empresas patrocinadas por el gobierno».
en un entrada en el blog, Parrott explica que el aumento de las tarifas para las casas de vacaciones y los préstamos de alto valor permite que Freddie y Fannie reduzcan las tarifas para otros compradores.
También señala que la sugerencia de que las tarifas son más bajas para aquellos que hacen un pago inicial más pequeño pasa por alto un punto crítico. Cualquier préstamo con un pago inicial inferior al 20% debe tener un seguro hipotecario privado.
“Entonces, aquellos que depositan menos del 20% representan menos riesgo para las GSE y deberían pagar menos tarifas a las GSE”, escribió Parrott.
