Los precios de las viviendas se han mantenido mejor de lo esperado en medio de altas tasas de interés. Pero eso no significa que el mercado inmobiliario sea saludable.
Cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés en 2022, la mayoría de los economistas pensaron que el mercado inmobiliario sería el primero en sufrir las consecuencias: mayores costos de endeudamiento encarecerían la compra y la construcción, lo que llevaría a una reducción de la demanda, menos construcción y precios más bajos. .
Tenían razón… al principio. La construcción se desaceleró, pero luego se recuperó. Los precios tuvieron hipo y luego reanudaron su marcha ascendente. Las tasas más altas hicieron que las viviendas fueran más difíciles de costear, pero los estadounidenses todavía querían comprarlas.
El resultado es un mercado inmobiliario diferente y extraño al que se describe en los libros de texto de economía. Las piezas han demostrado ser sorprendentemente resistentes. Otras piezas se han agarrotado casi por completo. Y algunos parecen estar al borde de un precipicio, en riesgo de caer si las tasas se mantienen altas por mucho tiempo o la economía se debilita inesperadamente.
También es un mercado con marcadas divisiones. Las personas que fijaron tasas bajas antes de 2022, en la mayoría de los casos, vieron cómo el valor de sus viviendas se disparó, pero se vieron protegidas de mayores costos de endeudamiento. Por otro lado, aquellos que aún no eran propietarios a menudo han tenido que elegir entre alquileres inasequibles y precios de vivienda inasequibles.
Pero la situación tiene matices. Los propietarios de viviendas en algunas partes del país enfrentan costos de seguro disparados. Los alquileres en algunas ciudades se han moderado. Los constructores están encontrando formas de hacer que las casas nuevas sean asequibles para los compradores primerizos.
Ningún indicador cuenta la historia completa. Más bien, los economistas y expertos de la industria dicen que comprender el mercado inmobiliario requiere observar una serie de datos que arrojen luz sobre diferentes piezas del rompecabezas.
1. Es difícil encontrar una casa para comprar.
El rápido aumento de las tasas de interés redujo la demanda de vivienda, al encarecer el endeudamiento. Pero también provocó una gran caída en la oferta: muchos propietarios conservan sus casas por más tiempo del que lo harían de otra manera porque venderlas significaría renunciar a sus tipos de interés ultrabajos.
Este fenómeno de “bloqueo de tarifas” ha contribuido a una grave escasez de viviendas en venta. No es el único factor: la construcción de viviendas se retrasó durante años antes de la pandemia, y los baby boomers jubilados han optado por quedarse en sus hogares en lugar de mudarse a comunidades de jubilados o mudarse a condominios, como muchos expertos en vivienda esperaban.
Muchos economistas sostienen que la falta de oferta ha ayudado a mantener los precios altos, particularmente en algunos mercados, aunque no están de acuerdo sobre la magnitud del efecto. Lo cierto es que para cualquiera que desee comprar, encontrar una casa ha sido extremadamente difícil.
2. Las viviendas son inasequibles.
Los precios de las viviendas, que ya eran altos, se dispararon durante la pandemia, aumentando más del 40 por ciento a nivel nacional desde finales de 2019 hasta mediados de 2021, según el índice de precios S&P CoreLogic Case-Shiller. Han aumentado más lentamente desde entonces, pero no han caído como esperaban muchos economistas cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés.
El aumento de las tasas de interés ha hecho que esos precios estén aún más fuera del alcance de muchos compradores. Alguien que comprara una casa de 300.000 dólares con un pago inicial del 10 por ciento podría esperar pagar alrededor de 1.100 dólares al mes en una hipoteca a finales de 2021, cuando las tasas de interés de un préstamo a tasa fija a 30 años eran de alrededor del 3 por ciento. Hoy en día, con tasas de alrededor del 7 por ciento, esa misma casa costaría alrededor de $1,800 al mes, casi un aumento del 60 por ciento en los costos mensuales. (Eso ni siquiera tiene en cuenta el costo creciente de los seguros u otros gastos).
Los economistas tienen diferentes formas de medir la asequibilidad, pero todas muestran más o menos lo mismo: comprar una casa, especialmente para quienes compran por primera vez, está más fuera de su alcance que en cualquier otro momento en décadas, o tal vez nunca. Un índice, de Zillow, muestra que el hogar típico que compra una casa mediana con un 10 por ciento de anticipo podría esperar gastar más del 40 por ciento de sus ingresos en costos de vivienda, muy por encima del 30 por ciento que recomiendan los expertos financieros. Y en muchas ciudades, como Denver, Austin y Nashville (por no hablar de ciudades atípicas como Nueva York y San Francisco), las cifras son mucho peores.
3. Las casas nuevas están llenando (parte de) el vacío.
Quizás el avance más sorprendente en el mercado inmobiliario en los últimos dos años haya sido la resiliencia de las ventas de viviendas nuevas.
Los desarrolladores suelen tener dificultades cuando las tasas de interés suben, porque los altos costos de endeudamiento alejan a los compradores y al mismo tiempo encarecen la construcción.
Pero esta vez, con tan pocas casas existentes disponibles para la venta, muchos compradores han recurrido a construcciones nuevas. Al mismo tiempo, muchos grandes constructores pudieron pedir prestado cuando las tasas de interés eran bajas y pudieron utilizar ese poder financiero para “comprar a la baja” las tasas de interés para los clientes, haciendo que sus casas sean más asequibles sin necesidad de reducir los precios.
Como resultado, las ventas de viviendas nuevas se han mantenido relativamente estables incluso cuando las ventas de viviendas usadas se han desplomado. Los desarrolladores han buscado especialmente atender a los compradores primerizos mediante construir casas más pequeñasun segmento del mercado que prácticamente ignoraron durante años.
Sin embargo, no está claro cuánto tiempo podrá continuar la tendencia. Muchos constructores redujeron su actividad cuando las tarifas subieron por primera vez, dejando menos viviendas nuevas en trámite para llegar al mercado en los próximos años. Y si las tarifas siguen altas, puede resultar más difícil para los constructores ofrecer los incentivos financieros que han utilizado para atraer compradores primerizos. En mayo, los promotores privados iniciaron la construcción de viviendas nuevas al ritmo más lento en casi cuatro años, dijo el jueves el Departamento de Comercio.
4. Los alquileres también son inasequibles.
Los alquileres se dispararon en gran parte del país durante la pandemia, cuando los estadounidenses huyeron de las ciudades en busca de espacio. Luego siguieron aumentando, a medida que el fuerte mercado laboral aumentó la demanda.
El aumento de los alquileres ayudó a impulsar un auge de la construcción de departamentos, que ha traído una avalancha de oferta al mercado, particularmente en ciudades del sur como Austin y Atlanta. Esto ha provocado que los alquileres aumenten más lentamente o incluso que caigan en algunos lugares.
Pero esa moderación ha tardado en abrirse camino en el mercado. Muchos inquilinos están pagando alquileres negociados anteriormente en el ciclo inmobiliario, y las nuevas construcciones se han concentrado en el mercado de lujo, lo que no ayuda mucho a los inquilinos de ingresos medios o bajos, al menos en el corto plazo.
Todo eso ha producido una crisis de asequibilidad del alquiler que sigue empeorando. A proporción récord de inquilinos están gastando más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda, según descubrió recientemente el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, y más de 12 millones de hogares están gastando más de la mitad de sus ingresos en alquiler. La asequibilidad ya no es sólo un problema para los pobres: el informe de Harvard encontró que el alquiler se está convirtiendo en una carga incluso para muchos hogares que ganan más de 75.000 dólares al año.
5. Es posible que se esté produciendo un cambio.
Durante gran parte de los últimos dos años, el mercado inmobiliario (especialmente el de viviendas usadas) ha estado estancado. Los compradores no pueden permitirse el lujo de adquirir una vivienda a menos que bajen los precios o las tasas de interés. Los propietarios sienten poca presión para vender y no están ansiosos por convertirse en compradores.
¿Qué podría romper el estancamiento? Una posibilidad son tasas de interés más bajas, lo que podría traer de vuelta al mercado una avalancha de compradores y vendedores. Pero como la inflación se muestra persistente, los recortes de tasas no parecen inminentes.
Otra posibilidad es un regreso más gradual a la normalidad, a medida que los propietarios decidan que ya no pueden postergar mudanzas largamente demoradas y estén más dispuestos a cerrar un trato, y a medida que los compradores se resignen a tasas más altas.
Hay señales de que pueden estar empezando a suceder. Cada vez más propietarios están poniendo sus casas a la venta y más están recortando los precios para atraer compradores. Los constructores están terminando más casas nuevas sin que haya un comprador en fila. Los agentes inmobiliarios comparten anécdotas de jornadas de puertas abiertas vacías y de casas que permanecen en el mercado más tiempo de lo esperado.
Casi nadie espera que los precios se desplomen. La generación millennial está en el corazón de los años de compra de viviendas, lo que significa que la demanda de viviendas debería ser fuerte, y años de subconstrucción significan que el país todavía tiene muy pocas viviendas según la mayoría de las medidas. Y como la mayoría de los propietarios tienen mucho capital y los estándares crediticios han sido estrictos, no es probable que haya una ola de ventas forzadas como la que hubo cuando estalló la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas.
Pero eso también significa que no es probable que la crisis de asequibilidad se resuelva pronto. Tasas más bajas ayudarían, pero se necesitará más que eso para que muchos estadounidenses más jóvenes sientan que ser propietario de una vivienda es algo viable.
