Los funcionarios de la Reserva Federal están planeando reducir las tasas de interés este año, es probable que los agentes inmobiliarios recortar sus comisiones después de un acuerdo importante y el presidente Biden ha comenzado a buscar formas en que su administración pueda aliviar los altos costos de la vivienda.
En resumen, se están produciendo muchos cambios en el mercado inmobiliario. Si bien las ventas se han desacelerado notablemente en medio de tasas de interés más altas, tanto los precios de las viviendas como los alquileres siguen siendo marcadamente más altos que antes de la pandemia. La pregunta ahora es si los recientes acontecimientos enfriarán los costos.
Los economistas que estudian el mercado inmobiliario dijeron que esperaban que los aumentos de costos fueran relativamente moderados durante el próximo año. Pero no esperan que los precios bajen en la mayoría de los mercados, especialmente en la compra de viviendas. Las tendencias demográficas siguen impulsando una demanda sólida, y las hipotecas más baratas podrían atraer a los compradores a un mercado que todavía tiene muy pocas casas en venta, incluso si tasas más bajas pudieran ayudar a atraer más oferta en los bordes.
«Se me ha vuelto casi imposible imaginar que los precios de las viviendas realmente bajen», dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin. «Las limitaciones de inventario son muy profundas».
Esto es lo que está cambiando y lo que podría significar para compradores, vendedores e inquilinos.
Se espera que las tasas de interés bajen.
Las hipotecas han sido caras últimamente en parte porque la Reserva Federal ha elevado las tasas de interés a un máximo de más de dos décadas. El banco central no fija las tasas hipotecarias, pero sus medidas políticas se filtran para encarecer el endeudamiento en toda la economía. Tarifas en hipotecas a 30 años han estado rondando justo por debajo del 7 por ciento, frente a menos del 3 por ciento en 2021.
Esas tasas podrían bajar cuando la Reserva Federal reduzca los costos de endeudamiento, particularmente si los inversionistas llegan a esperar que recortará las tasas más notablemente de lo que anticipan actualmente.
Las tasas hipotecarias y algunos otros costos de endeudamiento tienden a ajustarse cuando los inversores cambian sus expectativas sobre lo que hará la Reserva Federal, en lugar de cuando el banco central realmente toma una medida. Ésa es una de las razones por las que las tasas hipotecarias han estado cayendo desde un máximo de alrededor del 7,8 por ciento a fines de 2023: la inflación ha disminuido y ha quedado claro que la Reserva Federal pronto podría reducir su tasa de política.
Los banqueros centrales proyectaron el miércoles que podrían realizar tres recortes de tipos este año y tres más el próximo.
Algunos analistas creen que las tasas hipotecarias podrían caer aún más en 2024. Greg McBride de Bankrate, por ejemplo, cree que podría terminar el año alrededor del 6 por ciento.
Los costos de endeudamiento más baratos tendrán dos grandes efectos en el mercado inmobiliario. En primer lugar, hacen que sea un poco menos costoso financiar una compra: el pago mensual de una hipoteca de 400.000 dólares con una tasa del 7,8 por ciento es de unos 2.880 dólares, pero más bien se acerca a los 2.400 dólares con una tasa del 6 por ciento. Una caída así podría estimular la demanda de los posibles compradores.
En segundo lugar, tasas más bajas podrían inducir a más propietarios a vender. Muchos estadounidenses tienen hipotecas baratas que refinanciaron durante la pandemia y dudan en abandonarlas para mudarse. Cuanto más pequeña sea la brecha entre las hipotecas existentes y las tasas hipotecarias del mercado, más podría desaparecer esa fijación de tasas, lo que potencialmente haría que haya más viviendas disponibles para empezar.
Las prácticas de los corredores están a punto de cambiar.
No es sólo el coste del endeudamiento lo que podría afectar al mercado inmobiliario. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un poderoso grupo que durante mucho tiempo ha establecido las pautas para la venta de viviendas, ha aceptado llegar a un acuerdo una serie de demandas en una medida que podría sacudir la compra de viviendas.
A la espera de la aprobación judicial, el acuerdo significaría que los agentes que trabajan con vendedores de viviendas ya no tendrían que ofrecer claramente anunciado compensación a los agentes de los compradores. Es probable que el cambio reduzca la comisión estándar para toda la industria del 5 o 6 por ciento.
No está claro exactamente qué significará eso para los costos de la vivienda. Se especula que podría reducir precios, en parte porque comisiones más bajas podrían hacer que sea un poco más atractivo para los vendedores poner a la venta sus casas.
Pero existen límites en cuanto a cuánto pueden bajar los precios. Igor Popov, economista jefe de Apartment List, dijo que si bien la decisión podría ahorrar dinero a los estadounidenses en costos de transacción, es probable que los vendedores de viviendas sigan intentando cobrar tanto como puedan en mercados competitivos.
«Es un gran problema para la industria, pero no creo que lo sea en términos de precios y cantidades», afirmó.
Los agentes no están seguros de cómo serán las consecuencias. Jovanni Ortiz, agente de bienes raíces en Long Island, dijo que había escuchado a colegas preguntarse si los agentes podrían abandonar el negocio, pero que nadie estaba seguro exactamente de cuánto les costaría esto a los agentes y cambiaría la compra de viviendas.
«Aún es demasiado pronto para decirlo», dijo Ortiz.
La Casa Blanca tiene políticas en mente.
El presidente Biden se ha centrado en los altos costos de la vivienda en las últimas semanas, temeroso de que las dificultades de los estadounidenses para alquilar o comprar una casa estén pesando sobre el optimismo económico de la nación.
Anunció nuevas ideas para ayudar a los compradores de viviendas en su discurso sobre el Estado de la Unión. Su última solicitud de presupuesto contiene más de $250 mil millones en propuestas de gasto para abordar los altos costos de la vivienda, incluida la construcción o rehabilitación de dos millones de unidades de vivienda y el aumento de la asistencia de alquiler para trabajadores de bajos ingresos.
Pero parece poco probable que la mayoría de esas ideas tengan un efecto inmediato: parece haber pocas posibilidades de aprobar un importante proyecto de ley de vivienda este año, con las elecciones de noviembre a la vuelta de la esquina y los republicanos en control de la Cámara.
Aún así, Biden ha ordenado a su administración que actúe unilateralmente para reducir algunos costos asociados con la compra de una vivienda. Ha tomado medidas para eliminar las tarifas del seguro de título para las hipotecas respaldadas por el gobierno federal, ahorrando potencialmente $1,000 o más por compra. Esta semana, pidió a los agentes inmobiliarios que traspasaran los ahorros de las comisiones más bajas requeridas a los consumidores.
La oferta de viviendas en alquiler está aumentando, pero eso podría durar poco.
Si hay un punto positivo en la asequibilidad de la vivienda en este momento, es el mercado de alquiler.
En los últimos meses se ha ido aliviando una grave crisis de oferta, lo que ha permitido que los alquileres de los nuevos arrendamientos aumenten. crecer sólo moderadamente o incluso caer en algunos mercados.
Un montón de grandes edificios de alquiler fueron construido en algunas ciudades del sur y de las montañas del oeste, lo que reduce la presión sobre los precios mensuales. Pero el próximo año y en 2026 llegará relativamente poco inventario nuevo, dijo Popov, por lo que el enfriamiento puede ser limitado.
La oferta de casas en venta es una historia menos soleada. No es sólo que menos vendedores hayan estado poniendo casas en el mercado: construcción de viviendas se ha visto afectado por las tasas de interés más altas. Esto ha exacerbado una escasez que viene empeorando desde hace años, y ha significado que los precios se han mantenido elevados a pesar de que las altas tasas hipotecarias han deprimido las ventas de viviendas nuevas y existentes.
A medida que los constructores vean señales de un deshielo en el mercado, es posible que estén más dispuestos a construir casas nuevas. Pero eso ocurrirá cuando muchos compradores probablemente se sientan atraídos por tarifas ligeramente más bajas.
«La demanda es tan fuerte que es poco probable que el mercado inmobiliario se desmorone», dijo Yelena Shulyatyeva, economista senior de BNP Paribas, señalando que muchos millennials todavía están buscando comprar, entre otras tendencias.
¿El resultado? Popov cree que el mercado inmobiliario podría volver a algo más parecido a la normalidad en los próximos meses: es poco probable que los precios caigan, pero los aumentos pueden ser más lentos y constantes en relación con los grandes rebotes desde 2020.
“Hemos estado sintiendo las consecuencias de los muchos y poderosos golpes que la pandemia ha supuesto para el mercado de las mangueras”, dijo. «Vamos a volver a cifras más normales y a una sensación más normal en el mercado inmobiliario».
